日月文化──寶鼎出版

第三部 明日———黃金的城堡

黃金、白銀與不動產

       信不信由你，我個人堅信被動式的收入，例如房地產等，才是最終極的投資標的。黃金和白銀只不過是我選擇達到這目的地所採取的方式而已。雖然我之前未曾提過這一點，但事實上我真正想要擁有的是房地產，而非黃金和白銀。畢竟黃金和白銀無法產生現金流，而且也沒有稅賦上的優勢。然而，我堅信我們目前所處的這個經濟循環週期中，如果我現在買進黃金和白銀，而非當下直接購買不動產，就能讓我在將來買進更多的房地產。
    為了更進一步說明這項概念，讓我們回顧上次貴重金屬大多頭行情時，房地產和白銀兩個市場之間的相互影響。

白銀打造的豪宅

      在1971年上一波貴重金屬多頭行情開始時，根據史坦普／美國房價指數〔S&P／Case-Shiller Home Price Index(S&P／CSI) 〕來看，一幢平價、獨棟的住宅價格是$20,663美元。同年白銀的平均價格則為每盎司$1.39美元。也就是說，你可在美國用14,823盎司的白銀買下一幢平價獨棟的房屋。

　　就在九年之後，貴重金屬的多頭行情在1980年一月宣告結束的時候，同一間住宅的價格為$42,747美元，而白銀的價格則剛剛漲到每盎司$52.50美元；這也就代表說這個時候僅需814盎司的白銀，即可買到同一棟房屋。雖然該房屋的價格變成了二倍(或者漲了100%)，但是通貨的供應量同時也變成原來的2.45倍(或者漲了145%)。整個1970年代充斥著通貨膨脹的問題，因此，即便房地產價格顯著的上揚，但是其價值卻只能勉強與通膨效應打平，實際上甚至還出現微幅下跌的狀況。相反地，白銀的價格上漲3,641%，甚至比通貨膨脹率高出15倍之多。

　　現在就讓我們來探討一個非常有意思的情況。假設你在1971年以$20,663美元賣掉自己的住屋再買進白銀，到了1980年一月，你的投資組合將比房地產的漲幅高出17倍，亦即成長至$770,796美元。這時候如果你把白銀賣掉，你就能以1980當時的房價$42,747美元，買下十八幢平價獨棟的房屋，並從中擁有100%的現金流；或者如果你的企圖心夠旺盛，決定將這筆資金當成20%的頭期款(另外申請80%的房貸)，你甚至能以相同的價格買下90幢相同的房屋。

　　時至今日，情況再度跟當年相似，但是對我們更加有利。房地產的價格遠遠比當年高估了許多，而白銀也比當年嚴重低估了許多。若拿白銀來計價，美國平價獨棟房屋的價格在2002到達頂峰，每棟價格高達38,123盎司的白銀；也就是說跟1971貴重金屬多頭行情起點的時候相比較，房價已成長了將近2.5倍之多。

　　當白銀在1980年飆漲至$52.50美元時，市面上並不缺乏白銀。然而到了今天，如同我們稍早所分析過的，現今地表上流通的白銀總量跟1980年的庫存量相比較，簡直是九牛一毛而已。
　　如果黃金和白銀的多頭再度啟動，財經新聞的反應就會和1980年如出一轍，你每天聽到的都是有關於黃金和白銀的新聞。那個時候就會無數的市場分析師拼命在網路、收音機或者是電視上，大力宣導最佳的投資標的就是黃金與白銀！因此，白銀稀有的狀況將不再只是全球少數人所知道的消息，反而人人都會變成這方面的專家。

　　在研究過1637年的鬱金香狂熱、1990年代那斯達克高科技股的泡沫化、目前黃金和白銀的基本面，以及歷史上的財務循環週期之後，我想如果在近未來能以500盎司白銀買到一幢平價獨棟的房屋，我也不會感到太驚訝。

　　我在撰寫這篇文章時，500盎司白銀的售價約為$9,000美元(我敢跟你打賭，當你閱讀本書的時候其價格一定更高)，而一幢平價獨棟房屋要價$200,000美元(我敢打包票，當你閱讀本書時其售價必定低於這個數字)。如果能立即以$9,000美元價格購買一棟房子，或者用20%的自備款一口氣買進五棟房屋，試問誰能不怦然心動呢？我相信只要你現在買進白銀，並且靜待白銀的價值被過度高估、同時房地產的價值被嚴重低估的那一刻，你就能夠做到這件事情。別忘了，在1980年時一棟房子只需814盎司的白銀就能得到，而當時市面上的白銀並不匱乏。

　　如果將來有一天你真的能夠在美國以500盎司的白銀買到一幢平價獨棟的房屋的話，那麼意思也就是說，假使現在你把沒有貸款的自宅賣掉並且買進白銀，並在白銀的漲幅和房價的跌幅兩者差距最大的時候出手，你就能在同一個地區直接以現金買到23幢類似的房屋(已經扣除了稅金和規費)，或者只付出20%的頭期款來買進115棟房屋。我知道些數字聽起來好像是天方夜譚，但是信不信由你，這些數字並非不合理。這樣的狀況根本就是1970年代事件的翻版再加點變化而已。

　　這些數字所呈現的意義，就是証明如果你順勢而為(目前潮流的趨勢是傾向於貴重金屬)，並且永遠將資金投注在具有真正價值的事物之上，那麼你所能獲得的將不只是優渥或者極佳的報酬，而根本是令人難以置信的收穫。

　　就拿我們這個房地產的例子來看，即使你在稅金或其它成本上損失了50%的利潤，最後你仍然還可以擁有12棟房子(如果採用20%頭期款這種做法時，則會剩下64幢房屋)。而這一切只需要當今一棟房子的代價就可以做到。

　　史上最大一次回歸中央平均值的機會已經上門了。我再次強調也不嫌煩。好消息是，萬事萬物都會回歸到平均值；而壞消息也是萬事萬物都會回歸到平均值之上。然而，這到底是好消息或者是壞消息，完全取決於你是否在當下的循環週期當中投資了正確的資產類別。那些懂得這個道理的投資者就等著財神自動上門；相反地，不諳此道的人往往會發現討債公司已經找上門來了。

　　若以白銀來計算，房地產的價格於2002年飆到最高點，買下一幢平價的獨棟房屋需要38,123盎司的白銀(如下圖表所示）。以往房地產未曾、也從來沒有飆漲到如此被過度高估的情形，而且白銀的價格也未曾、從來沒有、絕對沒有這麼的被低估過。

資料來源：美國耶魯大學經濟學教授羅勃特‧石勒(Robert J. Shiller)；美國房地產經紀商協會。

　　以上的重點總歸來說，以目前房地產價值這麼的被高估，以及白銀這麼的被嚴重低估的情形下，代表兩者都極有可能在回歸中央平均值之前，做出極度的反向修正。這對你來說是一個千載難逢的好機會。只要好好利用經濟上的循環週期以及它們所創造出來的財富，你就能在最短的時間內變得非常的富有。

〈↑本文摘自《富爸爸買賣貴重金屬》‧第十三章〉

《富爸爸買賣貴重金屬》（Guide to Investing In Gold and Silver：Protect Your Financial Future）

 作者：麥克‧馬隆尼（Michael Maloney）──貴重金屬投資專家、歷史學家、「金銀公司」和GoldSilver.com的創辦人。他目前是羅伯特‧清崎「富爸爸」顧問群中的一員，經常受邀發表有關投資貴重金屬的訊息。

 譯者：王立天

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●本書旨在告訴讀者：

‧導致黃金、白銀成為最終極貨幣的各種經濟循環週期與歷史典故。

‧藉由稀釋貨幣來創造通貨膨脹，美國當局正在剝奪群眾的實質購買力。

‧貴重金屬何以是獲利最高、最容易著手，同時也是最安全的投資標的。

‧無論經濟局勢如何演變，你將可隨時隨地進行投資，獲得可觀報酬率。

‧最重要的良心建議：如何避免第三方操弄自己的財務，確實掌握你的財富。